擴大購房需求是房地產去庫存的關鍵。
近期中心和場所推出的一系列房地產支援舉措，都是為了實現保供應、促需和解穩房價的目標。此中，拉動需求、不亂房價并扭轉房價下行預期是關鍵。而在場所政府收購存量商品房方面，須注意不能增加場所政府隱性債務。
樓市新政是對4月份政治局會議統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施要求的貫徹落實，標志著新一輪房地產去庫存的開啟。
拉動需求成為關鍵
擴大購房需求是房地產去庫存的關鍵。依據是否涉及舊房賣出，購房需求可分為新增需和解置換需求；同時依據購房鏈條建議方的差異，新增需和解置換需求各自又都可在線吃角子老虎機下載進一步細分為住民主導和政府主導。因此，房地產需求端政策重點圍繞這四類需求進行配置和開展。
其一，住民出于棲身或投資目的而置辦的首套、二套、三套等住房，是新增需求的重要來歷。政策的重點是減低住民購房門檻和成本，包含有放松限購、減低首付比例和房貸利率、提供購房補貼等。截至現在，除北京、上海、廣州、深圳、天津、海南省以外，各地已全面鬆開限購；5月17日，有關部分公佈，將首套和二套房最低首付比例差別下調至15%和25%，取消全國層面首套和二套房房貸利率下限，下調公積金借貸利率025個百分點。
其二，政府向房企收購待售商品房，用作保障性住房，是對慣例新增需求的主要增補。政府蒙受著刺激購房需和解增加保障性住房供應的雙重責任，干脆打通供需兩邊，由政府來消化部門存量商品房，并將之轉化為保障性住房。
其三，住民剛性購房需求偏弱吃角子老虎機贏錢討論底細下，以舊換新的改良性置換需求遭受珍視。置換鏈條中，認房不認貸、換新補貼等政策減低了新房買入端的門檻和成本，但難點和堵點在于舊房可否順利賣出去。為加速舊房流轉，激活置換需求，各地推出了多種住房以舊換新政策：1）中介幫賣代售，住民、中介、房企三方合作，出售舊房和鎖定新房房源同步推進，中介優先代售舊房，若未順利售出，房企批准無前提退房；2）市場化舊房換購，先由房企收購住民的二手房，再由住民買入房企的新房；3）政府回購收儲，國資平臺收購住民的二手房，用作保障性住房或重新出售，同時要求住民選購指定范圍內的新房。
其四，若對城中村改建、棚戶角子老虎機玩法攻略區改建等實行錢幣化安頓，也會產生置換需求，只是將以舊換新中當期的二手房供應變為了未來的新房供應。錢幣化安頓中，住民舊房拆遷后，1）政府提供拆遷款或房票，由住民自主買入新房；2）政府向房企會合收購待售商品房，用于拆遷安頓。
除了需求端發力以外，供應端也要做好保交房工作，消除住民疑慮，提振購房信心。5月17日，有關部分公佈：1）打好商品住房項目保交房攻堅戰，防范處置爛尾風險。依照市場化、法治化原則，分類處置在建已售未交付的商品住房項目，推動項目建設交付，切實保障購房人正當權益。2）進一步發揮城市房地產融資調和機制作用，知足房地產項目合乎邏輯融資需求。城市政府推動符合白名單前提的項目應進盡進，商務銀行對合規白名單項目應貸盡貸，知足在建項目合乎邏輯融資需求。3）妥善處置盤活存量土地。現在尚未開闢或已開工未竣工的存量土地，通過政府收回收購、市場流暢轉讓、企業繼續開闢等方式妥善處置盤活，推動房地產企業緩解難題和壓降債務，促進土地資本高效利用。
首要，現在政府收儲重要分為兩類：
一是收購存量新房，受中心政策支援。依照政府主導、市場化行運的思路，由人民銀行提供低成本再借貸資金，激勵21家全國性銀行機構依照市場化原則，向城市政府選定的場所國有企業發放借貸，支援以合乎邏輯代價收購已建成未出售的商品房，用作保障性住房。
二是收購二手房，場所自主出臺。場所政府為通暢賣舊買新置換鏈條，由國資平臺收購部門二手房，用作保障性住房或重新出售。資金來歷包含有場所財政、城投平臺自籌資金等。
筆者預測政府收儲將以存量新房為主，二手房規模較小。資金來歷上，新房收儲有人行的保障性住房再借貸支援，而二手房收儲更依賴場所財政；前期收儲和后續控制上，新房方便會合收購和統一控制，二手房則需散開處置，加倍復雜；問責風險上，新房收儲可根據規范流程開展，二手房收儲的自主操縱空間較大，容易產生長處輸送疑問。
由于政府收儲是用作保障性住房，而保障性住房是知足工薪收入群體剛性住房需求，因此收購的商品房將以小戶型為主；且不宜大規模鋪開，應會合于高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區域。
其次，收儲存在三個政策難點：
一是部門城市的成本收益不匹配導致項目推進有一定難度。政策要求新房收儲依照市場化原則行運，而市場化行運的條件是成本收益至少要大致匹配。
配售型保障性住房的原則是保本微利。假如政府向房企收購新房，再以可肩負的代價配售給受保障群體，便要求收購價相較市場價老虎機優惠遊戲有較大打折，否則要麼政府虧本，要麼代價偏高以致缺乏吸引力。
配租型保障性住房則要對照租金回率和資金成本。保障性住房再借貸的政策利率是175%，限期1年，可展期4次，人行依照借貸本金的60%發放再借貸，因此收購主體的借貸利率要更高。2024年4月，上海、深圳、廣州、北京的二手房租金回率差別僅為175%、161%、158%、143%，租金無法蓋住利息支出及運營維護成本。
2024年2月，人行創設租賃住房借貸支援策劃，在重慶市、濟南市、鄭州市、長春市、成都市、福州市、青島市、天津市等8個城市開展試點，支援市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供應。但截至2024年3月，1000億元（人民幣，下同）的額度僅採用了20億元，反應出政府收儲在落地中面對一定難度。
二是保障性住房需求與商品房庫存之間錯位。保障性住房缺口較大的是一二線城市，而商品房去庫存緊迫性較高的是三四線城市。
三是場所財政面對較大壓力。固然當前政策要求場所政府量力而行，不增加隱性債務，但無論是保持項目收支均衡，還是三四線城市去庫存，大約率還是需要場所財政提供支援。
5000億元足夠嗎﹖
再次，5000億元的收儲規模角子老虎機777技巧是否足夠？
3000億元的保障性住房再借貸，依照借貸本金的60%發放再借貸，可帶動銀行借貸5000億元。但市場普遍以為，消化存量商品房的收儲規模要達萬億元以上，例如克而瑞研究中央估計所需資金可能過份5萬億元。
一是政策啟動初期，5000億元的收儲規模相對充裕。如前所述，政府收儲不會像之前的棚改錢幣化那樣大規模鋪開，而是會合于高庫存且保障性住房缺口較大的城市和區域；同時，市場化行運的政府收儲面對一些難點，推進可能相對遲鈍。
二是，若政府收儲順利快速推進，政策額度可以追加。例如2024年人行新增5000億元PSL（抵押增補借貸）額度，支援保障性住房等三大工程建設。
三是，政府收儲具有帶動效應，供需失衡改良的功效或不止5000億元。假如政府收儲穩步推進，消化部門存量商品房的同時，能夠有效提振市場信心和預期，甚至可能不需要用完所有額度。
最后有關收儲的預測功效。一方面，政府收儲將帶來積極作用：加速存量商品房去庫存，改良房地產市場供需失衡疑問；加速保障性住房供應，更好知足工薪收入群體的住房需求；助力保交樓和白名單機制，加速房企回籠資金。另一方面，受制于前面提到的三個政策難點，本輪政府收儲去庫存的功效可能不如上一輪棚改錢幣化，但相應地，也不太會觸發房地產過熱和房價大漲的副作用。
