跟著地產成交量觸底，國內一線及準一線城市房價同比率先拐頭向上的可能性較大。
近期，穩地產、去庫存政策頻出，包含有一線城市在內的省市也都積極響應，然而，有關地產周期走勢的分歧仍然很大。依照現在數據推算，樓市成交量可能在一年內趨近我們測算的需求區間的下限、即12億平米的程度。
本輪地產去杠桿周期已連續三年有余，其間商品房房屋成交、房地產投資、土地出讓等地產相關指標均已明顯回落。從統計局公布的全國商品房房屋年化銷售數據來看，季調后的全國新房年化成交量從2024年11月的高點158億平米，累計回落48%至本年4月的83億平米；而季調后的全國新房年化成交額則從2024年2月高點的174萬億元（人民幣，下同），累計下跌53%至本年4月的82萬億元。
樓市調換賽程過半
二手房方面，依據中國指數研究院數據，二手房買賣于2024年四季度觸頂，之后履歷了五至六個季度的調換，底部相近2024年年中的低點。跟著二手房房價調換、疊加新房交付憂慮加劇，二手房市場于2024年二季度企穩回升，現在已回到2024至2024年的中樞程度。據國家統計局披露，2024年二手房網簽買賣面積約709億平米，約占（新房+二手房）成交的388%。基于2024年上述重要城市二手房成交面積占全國的比例簡樸推算，本年4月季調后的全國二手房成交量可能在67億平米左右。
次貸危機前后，美國房地產市場履歷了長達五年半的下行周期，其間新屋、成屋銷售差別從高點累計下跌81%、52%，房價指數亦累計回調27%。在地產泡沫決裂后，日本房屋代價途經了長達十八年的下行周期，累計跌幅達47%。而在亞洲金融危機時期，中國香港地域的地產買賣量的調換周期僅十四個月，但累計跌幅達66%。反觀本輪中內地地房地產市場的調換，履歷了過份三年的下行周期，60城和百強房企口徑的新房成交量差別較高點下降了近七成和八成，已相近美國在次貸危機前后，以及香港在亞洲金融危機時期的地產成交量的跌幅。同時，統計局口徑的全國商品房銷售面積的降幅也已過份四成，也顯示賽程已過半。
我們基于住民換房率簡樸測算，內地地產（新房+二手房）成交量中樞可能在12億至18億平米，隱含存量換手率4%至6%、一手房成交量中樞在9億平米鄰近。基于七普數據估計，截至2024年底，中國城鎮存量房面積可能已過份300億平米。結合2024-23年商品房房屋竣工面積，以及各建成時間段的拆除比例假設，我們估計到2024年底，中國城鎮所有存量房面積約為305億平米，此中包含有住民自建的小產權房。
依照美、韓國4%至6%的住民換房率來簡樸測算，假如未來住民收入預期不再快速下跌、且不存在其他疫情等較大結構性擾動的場合下，內地城鎮地產成交面積中樞可能在12億至18億平米。考慮二手房占比可能在25%至45%之間波動，一手房成交面積中樞可能在9億平米，底部區間可能在6億平米左右。
考慮現在地產去杠桿周期可能已經進入下半場，本輪政策組合拳的邊際功效有望優于此前數輪，或有助于邊際改良市場預期。我們推算，城鎮房屋成交量可能在一年內趨近6億至7億平米程度，或將找到支撐。
由于開闢商面對較大的現金流壓力，短期連累新房供應，加劇區域錯配。2024、2024年，地產開闢商資金來歷的同比降幅差別為26%、14%；2024年下半年以來，A股地產企業現金持有量同比連續下降，2024年一季度同比降幅為26%。跟著開闢商現金流壓力加劇，商品房建設速度明顯放緩。2024年季調后商品房完成面積的年化均值為9億平米，2024年下滑至69億平米，2024年在保交樓的推動下回升至10億平米，但2024年完成面積再次大幅下降。若以現在的變化趨勢測算，本年商品房完成面積或將降至72億平米，低于本年4月83億平米的全國新房季調后年化銷售面積。
作為未來住房供應最為領先的指標，土地供應在過去兩年也履歷了大幅收縮。年頭至今，季調后300城房屋土地成交年化建面僅24億平米，相較于2024-2024年的均值98億平米下滑了76%，降幅過份統計局公布的全國商品房屋銷售面積（-48%），以及60城新房銷售面積（-68%）。房屋用地供應的大幅收縮對應未來一至兩年房屋供應將大幅減少，假如未來房屋銷售復蘇，可能會出現供需錯配的疑問。
近兩年，一二線城市的土地供給出現明顯下滑。考慮到一線和準一線城市面對連續的人口流入、且有較大的更新改建需求，未來出現住房供需錯配的可能性更大。一方面，一線城市的土地出讓金收入明顯下滑，如2024年北京和上海的土地出讓金收入差別同比下降了73%和159%，2024年廣州的土地出讓金收入同比下降656%，也反應了一線城市土地供應明顯下降。另一方面，一二線城市的住房需求具有較強的韌性。從2024年和2024年人口普查數據來看，人口向重點城市聚集的特征日益凸顯，對應一二線城市連續增加的住房剛性需求。而由于一二線城市的住房建造時間較早，2024年之前棲身體驗不良的住房占比可能更高，對應更大的更新改建需求。
參照我們的測算，假如一手房成交量一年內趨近低點，全國房價走勢可能在兩至三個季度后轉向，此中一線及準一線城市有望先行。歷史數據顯示，全國新房成交同比通常領先70城新房代價同比約兩至三個季度，如全國新房成交同比差別于2024年1月、2024年7月、2024年4月觸底回升，而70城新房代價同比則差別于2024年6月、2024年4月、2024年10月見底。
在前幾輪地產周期中，全國房價走勢大體一致，此中一線城市新房代價同老虎機特殊規則比走勢通常領先70城一個月左右。但在本輪周期中，跟著住民對未來房價預期轉變，一線城市房價比擬二、三線城市更為堅挺，跟著地產成交量觸底，一線及準一線城市房價同比率先拐頭向上的可能性較大。
此線上老虎機賠率外，考慮未來人口可能繼續向大城市群集聚，人口流入較多城市的房價也可能與其他城市延續分化走勢。參考日本在總人口見頂后的人口流動趨勢，未來數十年間內地人口可能繼續向大城中國 老虎機市群集聚，此中能夠連續錄得人口淨流入的城市，其角子老虎機房價走勢可能更為堅挺。2024年，常住人口新增前五的城市差別是合肥、鄭州、杭州、成都和上海，均是所在城市群的中央城市。
人行降準減息可期
短期內，地產對增長及融資的直接連累邊際緩解，但可能對總需求、通脹、預期有抑制作用。跟著地產相關產業鏈角子老虎機勝率指南占GDP，以及新增社融的比例下降，疊加地產成交代近底部區域，短期國內產周期偏弱對增長以及信貸周期的直接連累均有望下降。
然而，在來歲下半年房價轉向之前，房價預期偏弱可能仍將陰礙住民消費和企業投資，對通脹可能有一定的抑制作用。中長期，在加快構建房地產發展新模式的底細下，地產相關產業鏈對未來經濟增長的拉動作用可能趨于下降。
宏觀政策層面，仍需維持積極的財政政策以對沖場所政府收入壓力，并保持寬松的錢幣政策助力通脹預期企穩回升。跟著房地產發展新模式的創建，場所土地出讓收入可能難以回到之前的高速增長。在場所政府尋找到新的財政收入增長點之前，財政政策可能需要維持積極，以緩解土地出讓收入下降可能造成的財政收支壓力。
考慮短期國內產周期對通脹的潛在抑制作用，錢幣政策亦需維持寬松，以推動代價溫順回升。跟著政府債供應上升，央行可能通過降準來增補流動性，并通過推動入款利率下調來帶動社會綜合融資成本下行。中長期，跟著美聯儲開啟降息周期，央行可能通過下調政策利率來帶動LPR（借貸市場價利率）價下行。
