公屋在香港住宅總量中的比例約三成，為環球之冠。
特區政府2024年重啟《長遠住宅謀略》（簡稱《長策》），至今踏入第十年。回首過去的十份年度進度教導，我只能慨嘆我們的《長策》既不長遠、亦無謀略，加倍無愿景、無魂魄。《長策》十周年之際，我們需要在基本邏輯上進行調換，提出真正的、有遠見的謀略，從盲目追隨市場需求，轉向吃角子老虎機玩法大全率領市場需求、達至我們的愿景。
簡樸來說，現在《長策》的根本邏輯便是審閱當前住宅的供需狀況，并依據人口等發展趨勢，預計未來十年的住宅需求數目，然后提出扭轉供需失衡的辦理方案，即能知足這些需求的謀略。這是香港公眾政策規定最代表的思維——需求驅動（demand-driven），或者說市場驅動（market-driven）模式：市場需求什麼、需要幾多，決意了政府會提供什麼、提供幾多。
需求驅動模式缺陷明顯
這種模式當然有其可取之處，比如能回應市場需求，不太會出現沒有足夠需求的大白象工程。但同時，其缺陷也極為明顯：我們很少思索，市場上的這些需求合不合乎邏輯？盲目知足這些需求會出現怎樣的結局？這些需求應不應變更？應朝哪個方位變更？如何率領需求、塑造需求去實現這種變更？——我以為，這才是真正的謀略；僅僅被動地預計和追逐需求，那是頭痛醫頭腳痛醫腳，是低層次謀略。
住宅一旦建成，要用起碼50年，資本將鎖在此中50年；我們必要思索，在未來50年間，香港的住宅構成應該如何演變？我們但願有幾多人住在為下層提供的收入長期受限的公屋中？幾多人能往上流動、自置住所？幾多人可以租住可肩負的住宅？——即是說，我們需要答覆，我們老虎機 ptt的愿景是什麼？如何在服務市場需求的同時，率領市場需求，達至這一愿景？
上述疑問在《長策》中基本未觸及。教導中提出的各種謀略，只不過是實現供需均衡的手段。假如說供需均衡便是我們的愿景，我只能說，這個愿景格局太小、層次太低！
正因沒有愿景，我們的住宅政策被動地追著市場需求走，受市場供需狀況的親暱牽制。回歸初期，因市場需求大，我們提出八萬五建屋目標，大批建屋；到金融危機及SARS樓價大跌，我們祭出孫九招，幾乎截止造地、停建居屋、減少其他住宅類型供給；再到后來環球量化寬松導致房地產代價飆升，我們又見縫插針、不惜一切價格覓地建屋。顯然，每次市場供需狀況發展轉變，我們的住宅政策就出現大反轉，給社會帶來極大震蕩，而住宅疑問依然是香港最鋒利的深層次矛盾。
在新冠疫情之前的一個房地產周期，房地產代價連續飆升，公屋輪候冊快速膨脹，導致公屋輪候時間連續不斷延長。作為應對，特區政府于2024年在《長策》中將公營和私營住宅新增供給比例定為70：30；而在公營住宅中，公屋與資助出售住宅的新增供給比例亦為70：30。在這一謀略下，過去數年，政府資本嚴重向公屋傾斜，力圖縮短公屋輪候時間，讓市民盡快上樓，香港也因此出現了不少天價公屋項目。
很可惜的是，《長策》中從未探討，為何公屋輪候冊會快速膨脹？究竟香港整體需要幾多公屋？住民進入公屋后，下一步往哪里走？有沒有臺階給他們向上流動？大批資本給了公屋，無資格輪候公屋又買不起私樓的夾心階級又何去何從？公屋在整體住宅結構中最佳比例是幾多？公屋建成后要用50年，比例太高會有什麼后果？未來住宅結構走向何方？——正因完全不思索上述疑問，今天香港嚴重缺乏公屋之上的住宅臺階，公屋有進無出，無法流轉；而夾心階級出路太少，不少人被迫向下流來輪候公屋，一批壯年勞動力也因此鎖在公屋輪候冊上，本地勞動力供應嚴重不足。
所謂謀略，有兩個層次：根本層次是回應、知足市場需求；而高層次則是率領市場需求、引領市場發展，從而達致我們的愿景。
我自己的學科底細是城市安排。這個技術是提供適當的土地空間，用以承載及促進城市中的社老虎機 規則會經濟活動，其要點學科特征之一是要面臨未來：一張安排圖所涵蓋的內容（土地採用分配、根基設備布局、住宅用地規劃等等）從圖紙到建成并投入採用，再到腐朽后重新安排，至少履歷幾十年；所以，城市安排必要要高瞻遠矚，要用幾十年的眼光來看安排的內容。若僅僅是從現實的市場需求動身，預計和推導未來需求，然后提供資本去知足這些需求，屬于需求驅動型的思維，其壞處是難以應對未來城市發展中無法預計的種種變遷和推翻性發展，更難以率領社會實現結構性乃至革命性的轉變，實現競爭力的奔騰。因此，城市安排需要提出具有前瞻性、謀略性的發展愿景，規定實現愿景的頂層設計，并配合工程專業型的市場需求預計——也便是說將市場需求驅動的思維與謀略性愿景相結合、快要期與遠期發展相結合、將應對面前確認性與未來不確認性的措施相結合，才可能引領城市既辦理面前疑問，又推動長遠的轉型升級。
建階梯推動公屋戶上流
住宅建設何嘗不是如此？住宅一旦建成，要採用至少50年；假如規定住宅謀略時沒有50年的眼光和思維，只是追逐面前的市場需求，很可能在辦理今天疑問的同時，制造了明日的疑問。故此，《長遠住宅謀略》必要站得高、望得遠，要用50年的眼光，提出昂揚人心、令人向往的建屋愿景，配合長短期謀略，從隨著市場需求走，到引領市場需求走。
作為立法會議員，我提出的香港未來發展愿景是橄欖型社會——即中間大、雙頭小、以中產為主體、貧窮和富裕階級占少數的社會結構；而中產階級要成為社會主流，必要有暢通的向上流暢的通道。與這一愿景相匹配，我們的住宅謀略應該是建設以中產住屋為主體的住宅結構，通過搭建住宅階梯，率領、幫助下層往上走。顯然，在橄欖型社會中，下層住屋和超級豪宅都不應占太大比例。
今時今天，公屋在香港住宅總量中的比例為303%，若對照其他國家的公租房，新加坡約為46%、韓國52%、日本6%，國內也為個位數，英國約20%。顯然，香港下層福利住宅的比例已經冠絕環球。而《長策》從供需均衡的目標動身，因公屋輪候時間長，便不惜價格大批建公屋，卻完全未想過，或許未來公屋輪候時間降到了3年以下，但住宅結構卻會因而出現下層坐大、階梯缺失的現象——這將導致公屋住民無法上流、夾心階級向下流的惡果。公屋建成要用至少50年，這種狀況一旦形成，將在未來幾十年中難以扭轉，嚴重阻當我們邁向橄欖型社會。
若《長策》能變更思維，將市場需求驅動的建屋邏輯與謀略性愿景相結合，提出真正的謀略，積極搭建能讓市民一步步往上走的住宅階梯，將原先用于建設和營運公屋的部門資本節儉下來，用于扶持下層和年輕向上流動，將能逐漸壯大香港社會中的中產階級，一步步邁向橄欖型社會。
賦予《長策》愿景和魂魄
我以為，需求是可以被率領、被塑造的，中產階級是可以創新出來的——關鍵是我們要賦予《長策》長遠愿景，配之以真正的謀略，讓其有魂魄，從隨著市場需求走，轉變為率領市場需求走，一步步實現我們的愿景。
這樣一個思維轉變，對香港來說的確不老虎機體驗金發放易。作為自由經濟的楷模，特區政府過往的管治邏輯是積極不干預，由市場主導社會的發展方位，政府提供所需的硬件、軟件，以及進行規管，屬于服務型、回應型的政府。在城市發展和住宅建設方面，我們能清楚見到這種模式的好處：實際、敏捷、能順應并充分發揮市場的氣力，很少有大白象工程，但我們傾向以短期的、回應式的思維來看疑問，不太會駐足長遠、提出高瞻遠矚的愿景，并規定實現這個愿景的頂層設計，率領市場、塑造需求。所以，我們的土地供給和住宅建設一直對照被動，忙于應付市場需求，頭痛醫頭。
而且，由于沒有長遠發展愿景來率領全體社會的價值選擇，各持份者只從自身長處和需求動身來看疑問，較少從全體社會、長遠發展的視角來思索。故此，香港往往難以凝結社會共識，經常陷入議而不決、決而不行的逆境。
我以為，要賦予《長策》魂魄，香港需要對我們的管治邏輯（governance philosophy）進行深刻轉變。這種轉變并非完全拋棄市場需求驅動的發展模式，而是將之幸運拉霸機平台與愿景驅動（vision-driven）的模式相結合，既順應面前的迫切需求，卻也要率領和塑造長遠的需求，引領社會的價值選擇，驅動各方達成共識，將高效市場同有為政府相結合，試探有香港特色的資源主義，一步步實現我們的愿景。
