從整體數據來看，美國房地產市場已經較早在加息周期中完工了衰退，不僅沒有出現房地產危機，反而在高利率底細下顯現出了韌性。展望未來，由于整體供應偏緊，較低的空置率、提拔的租金回率以及回落的利率程度，都會成為房價反彈的動力。
假如演進中的地產周期推動代價反彈，又會推動美國要點通脹回升，美聯儲可能進一步推遲降息。而走向尾聲的去庫周期，亦會在地產周期的帶動下刺激地產后周期商品補庫，加快中國相關出口的改良。
當前反彈中的美國房地產市場展示出五大特點：
其一，地產銷售分化，新屋銷售穩步回升，成屋銷售老虎機遊戲策略滯后反彈。在快速加息的壓制下，新老虎機彩金發放屋和成屋銷售共同下行至2024年底。隨后開始分化，新屋銷售穩步回升；吃角子老虎機機率理論成屋銷售相對滯后，但近期明顯反彈。
筆者以為銷售分化背后有兩個理由：
首要是新房開闢商讓利。連續加息以來，新屋開闢商流動性壓力增大，為了盡早地回收資金，開闢商以臨時性利率買斷（Temporary Rate Buydon）的格式，提供對新屋利率優惠。依據房地美的估計，臨時性買斷占比從2024年下半年起趕快上升，新屋利率低于成屋利率約06百分點，且大型建筑商提供的利率優惠更高。
其次是二手房業主惜售。疫情初期大批業主再融資鎖定了十分低的房貸利率，購房者被迫轉向新屋市場。2024年四季度美國30年期抵押借貸利率平均為276厘，是有史以來最低程度。2024年二季度至2024四季度美國履歷了2024年以來最大的再融資潮，大概1400萬份房貸在此時期進行了再融資，此中約64%是利率再融資，36%是現金再融資。
住宅供應仍緊 空置率處低位
其二，整體住宅供應仍緊，住宅空置率處相對低位，房價風險偏向上行。當前美國地產供應依然偏緊，數據顯示總掛牌數為100萬套，僅為2024至老虎機 online2024年的70%左右，且自住住宅空置率與租賃住宅空置率也處于相對低位。
整體庫存周期在41個月，但新屋與成屋的庫存周期也出現分化。新屋庫銷比自2024年中以來連續走高，2024年1月錄得83個月，已經高于疫情前程度。而成屋庫銷比僅為29個月，進一步反應出成屋供應尤其短缺。筆者以為在供應受限的場合下，成屋銷量的反彈并未曇花一現，房價風險偏向上行。近期明顯回暖的成屋銷售進一步證實了美國房地產的反彈趨勢。
其三，租金調換幅度有限，整體租售回率有所增加。由於租期鎖定的理由，整體的租金代價變動幅度相對有限。且近半年來，相較于波動較大的銷售代價，各口徑下觀察到的新租金并未明顯降溫。
租金的相對黏性推高了美國整體的租售比。大部門重要城市的租售比高于當前30年期抵押借貸利率（基準成本），而幾乎所有重要城市租售比都高于30年期國債收益率（無風險時機成本）。而租金回率的提拔或將進一步帶來更多的購房需求。
其四，月均還款中位數快速上行，全款購房人數增加，但違約率維持不亂。在高利率陰礙下，美國新房貸的月均還款中位數從2024年頭的約1200美元上升至2024年頭的1400美元，隨后進一步上升至2024年頭的約2024美元，4年間上漲67%。
美國全老虎機優惠登入款購房比例從2024年的約15%上升至2024年的約25%；同時美國人口統計局數據顯示，美國約有40%的屋主沒有房貸。
全款購房的增加、存量利率的不亂，以及住民財富的增值對沖了部門高利率的陰礙，這也是為何美國房地產市場較早在加息周期中衰退后，并未進一步演化為危機。
其五，獨棟房屋（single-family）與多戶房屋（multiple-family）的開工數明顯分化。跟著新屋銷售在2024年底一起反彈的還有房屋建造允許數（permit）和獨棟房屋新開工數等先行指標。房屋建造允許數已連續反彈14個月，獨棟房屋開工數也同時震蕩反彈至今，但多戶房屋的開工數仍然還在下行，兩者出現明顯分化。
多戶房屋即公寓多用于出租，但疫情之后所形成的在家辦公、住房自由率提拔、建筑成本上升和投機房價上漲趨勢等諸多因素，使得獨棟房屋的供求關系比公寓加倍緊張。
多戶房屋在2024年低利率環境中履歷了爆發式開工后，由於建造周期較長，在建多戶房屋仍處歷史高位，未來或將進一步壓制多戶新開工需求。而獨棟房屋在履歷了一輪去化后，跟著建筑允許的反彈，未來可能迎來一輪新的開工周期。所以獨棟新開工強于公寓新開工的趨勢可能還會繼續。
